2021年5月24日，在横琴新区管委会见证下，珠海鲲鹏投资有限公司与华纳物业发展股份有限公司签署战略合作协议，双方携手打造国内首个“物业城市”治理模式。同时，以珠海鲲鹏城市公共资源经营管理有限公司（简称鲲鹏城资）为合作载体进行混合所有制改革。

       横琴新区将城市公共空间与公共资源、公共项目整合成为“大物业”，交由鲲鹏城资管理。“大物业”将包括市政养护、物业管理、停车场管理、社区资产管理服务等诸多范畴。

       除此之外，在市政基础设施管养、环卫清洁、城市秩序管理等领域，鲲鹏城资将参照华纳物业在住宅小区精细化管理方面的经验和做法，像“绣花一样管理城市”。

       在“物业城市”模式的精细化治理下，横琴的变化是全方位的，珠海鲲鹏城资公司助理总经理李俊对此感受颇深。2021年初，他到横琴开展合作调研时看到的是：横琴口岸周边停车乱、弃土场管理混乱、部分市政路绿化枯死或长势不良、占道经营、乱摆卖问题突出、垃圾清运不及时，等等。两年后，这些问题都得到了解决。

      2022年12月20日，成都高新区管委会与华纳物业在成都签署战略合作协议。

      以珠海横琴为开端，华纳物业的USIS项目又先后进驻了雄安新区、广州白云、成都高新区、青岛动车小镇、厦门鼓浪屿等。城市物业领域重大项目的连续落地，也意味着华纳物业空间服务“三驾马车”模型完成搭建。

      2023年7月，横琴新区、北京大学、华纳物业联合发布了全国首份《物业城市白皮书》，鲲鹏城资作为唯一运营商案例被收录。白皮书以横琴新区“物业城市”为蓝本，回顾分析了横琴“物业城市”社会治理探索实践的总体情况，为国家社会治理模式创新提供了可复制、可借鉴的模式样板，让“物业城市”模式有了统一的行业标准。

     “物业城市模式很新，但更需要用心；物业城市还是少不了环卫和保安，但更需要打造科技感和艺术感；物业城市需要财政投入，但更需要创出一条自循环之路；物业城市有城市治理的授权，但更需要营造城市治理的参与感。”华纳集团合伙人、华纳物业CEO杨鹏说道。